请教陈老师，对中国房价怎么看？

jiang

首先，不知陈老师，是否了解中国香港和大陆，现在的房价情况？

第二，不知美国房价最近几十年趋势如何？

第三，结合美国或其他国家的房价情况，能否谈谈中国房价未来趋势?

谢谢。

陈江挺

按美国的理论，合理房价是年收入的7-10倍。即您年收入20万，则房价在200万之内都算合理。当然，社会消费构成不同，美国的税收和医疗及房地产税都远高于中国，在中国这个比率可以稍微上调一些（还有就是现在的利率很低），比如15.再高就不是普罗大众可以支持的了。
在美国，向银行做住房抵押贷款，银行贷款的上限是每月房贷的数目不超过月税前收入的35%，否则不借钱。大家可以也按照这个百分比衡量一下。美国人收入要交不少收入税，平均算25%吧！美国吃饭就占收入的很少一部分。
按以上比率，中国很多地方的房价这条狗是跑在主人之前，迟早要回来的。据说北京五环之内有任何一栋房子，卖了都可以向美国投资移民。
我不住在国内，个人就没有什么体验。只听到房子很贵， 买房子都发财了！

jiang

陈江挺 发表于 2016-9-5 22:17
按美国的理论，合理房价是年收入的7-10倍。即您年收入20万，则房价在200万之内都算合理。当然，社会消费构 ...

谢谢陈老师的回复，很详细了。

jiang

陈江挺 发表于 2016-9-5 22:17
按美国的理论，合理房价是年收入的7-10倍。即您年收入20万，则房价在200万之内都算合理。当然，社会消费构 ...

请教陈老师，“按美国的理论，合理房价是年收入的7-10倍。即您年收入20万，则房价在200万之内都算合理。”

这里的收入，是以家庭为单位，还是以个人为单位？（家庭我指的是夫妻两人）

全球

国内房价会断崖式下跌吗？

零零刘

按照陈老师的说法，成都房价还是很合理的。

lizhen

华夏时报网
http://www.chinatimes.cc/article/60698.html
3万亿存款大搬家 楼市泡沫越吹越大

摘要：楼市泡沫在越吹越大，监管部门一再警示，但资金还在蜂拥而入。9月14日，央行发布的8月份金融统计数据报告称，上月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。

华夏时报（公众号：chinatimes）记者 陈岩鹏 北京报道

“过度的流动性正在追逐有限的、被认为具有较好收益率和安全性的支撑，这样就导致我们目前对支撑的选择出现了一种偏向性发展，所以投资第一选择的是房地产。”中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示。

楼市泡沫在越吹越大，监管部门一再警示，但资金还在蜂拥而入。9月14日，央行发布的8月份金融统计数据报告称，上月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。

当天人民大学发布的报告亦显示，在2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿中，有至少2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，加上1.1万亿投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。

“房地产市场交易的火爆，导致家庭部门的定期存款转化为房地产商的活期存款。”报告称。

2015年7月-2016年7月货币存量变化及同比增长率变化（万亿，%）

刘元春领衔的团队研究发现，2015年7月至2016年7月，M2新增13.8万亿，同比增长率下降3.1个百分点； M1新增9.0万亿，增速上升18.8个百分点，由此形成的M1和M2增速剪刀差接近22个百分点。在货币的各组成部分中，活期存款新增8.6万亿，占新增M1的95%，同比增速上升21.7个百分点。M2中准货币新增4.9万亿，同比增速下滑11个百分点；其中单位定期存款新增0.9万亿，同比增速下降8.5个百分点；个人存款（包括活期和定期）新增4.7万亿，同比增速上升0.4个百分点。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲注意到，居民的储蓄存款尽管增长率跟M2增长率比较一致，但却远远比不上M1的增长率，企业的定期存款还在下降，并没有与居民存款同步增长，这一切都能要房贷上揭开。

“居民的房贷没有成为居民自己的存款，居民把房贷给了开发公司买了房子，买房之后这笔钱就不是居民的了，这是形成M1和M2剪刀差的原因。”姚枝仲说。

姚枝仲认为，中国的货币扩张很大一部分还是输送给了房地产业，通过居民的贷款支撑起了房价的上涨，并没有更多地对制造业的其他行业进行支持，这个逻辑从数据上还是能看出来的。

伴随着房地产市场的复苏，资金“脱实向虚”的情况在2016年不仅没有减轻，反而进一步恶化。

报告指出，全社会新增融资中很大比例进入房地产开发，其他行业活动的新融资规模相对有限。2016年1-7月，房地产开发投资资金来源与社会融资总额的比值达到78%，高于历年同期的水平。此外M1和M2增速“剪刀差”持续扩大一定程度上从货币供给的角度反映了资金“脱实向虚”情况的恶化。

《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者发现，多家银行高管在上半年业绩说明会上公开表示，将进一步加大对个人房贷的信贷投入。

“目前的房价其实是政策性的，就是放松了对房贷的限制，进而导致了房地产的开发投资增长，这是一个链条，其实这里面是有风险的，高房价在还没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这是一个泡沫的过程。”姚枝仲称。

报告警示：加剧资金“脱实向虚”是本轮房地产复苏的又一重要风险，可能会加剧总体经济下行压力。

“房地产市场在中央和地方的利益博弈之间被架空了，房地产政策如果不能寻找到中央和地方政府利益相契合的政策方案，很难有所作为，起到真正的作用，要么就是全面管死，要么就是泡沫继续上扬，这两种现象是很恐怖的。”刘元春毫不讳言。

在9月14日召开的中国宏观经济论坛月度数据分析会上，刘元春认为，下一步中央和地方的博弈很有可能在土地市场的调控上做文章，达成地方和中央利益的契合，达成去杠杆和稳增长之间的契合

lizhen

关于房价涨跌的争论在不知不觉中，味道已经完全发生了变化。以往看跌的一方唱空的的理由“房价收入比、房价租金比”似乎已经没人在提了。大家看涨的理由却变得空前的一致起来，房价疯涨都是货币超发惹的祸。究竟是不是这样呢？

看了上面这张图，大家全明白了，代表货币存量的M2近20年增长了20倍，从1996年的7.6万亿，增长到今年8月底的151.1万亿。近15年从2000年的13.5万亿增长到现在的151.1万亿，增长超过10倍。与同期一线城市房价涨幅超过10倍出奇的一致。这一切的确说明房价疯涨都是货币超发惹的祸。

为什么中国会出现这样严重的货币超发呢？答案，都是制度惹的祸，世界众多发达国家货币发行管理部门都是独立运作的，比如美联储主席在任期内，总统无权罢免其职位，这样的设计本身就考虑到了总统为了自己能够连任，必然希望在任期内国内经济繁荣，为了促进经济繁荣必然希望多发行货币。为了解决这个问题特意在制度上做了这样的安排。反观我们管理货币发行的央行行长是由国务院任免的，根本没有独立运作的可能性。而中国历届政府为了任其经济繁荣可以不受约束的发行货币。于是就造成了今天货币超发房价疯涨一发不可收拾的局面。


楼市泡沫在越吹越大，监管部门一再警示，但资金还在蜂拥而入。9月14日，央行发布的8月份金融统计数据报告称，上月人民币贷款增长9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。


在2016年上半年新增人民币贷款7.5万亿中，有至少2.3万亿投向了购房贷款（接近2015年全年的水平），占新增人民币贷款的31%，加上1.1万亿投向房地产开发企业的贷款，合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。

路人丁

房价和货币超发这个问题比较复杂。咱自己也想不太明白。
咱05年到上海，租住在中环，旁边的公寓大概7000一平，咱当时也就挣个3000多，想着房价这么高，肯定是疯了，只有傻子才会买。
09年咱挣6000多，那边的房价到30000了，咱肯定是买不起了，因为要结婚，只好跑到外环花10000一平买了一套。
现在这套房子价格是40000一平。咱也算是既得利益者，屁股决定脑袋，所以也不说房价涨的坏话了。
就货币超发来说，国内肯定是超发了。但是为什么汇率没有大的变动呢？超发的人民币可是可以兑换成美元的。
这么说来，美元肯定也超发了。
再者，多数国家货币对美元大幅贬值，相应的，多数货币对人民币也是大幅贬值（人民币对美元变动不大），
这么说来，一边人民币多了（超发），另一边还相对其他货币大幅升值（除美元外），国人的财富相对其他国家人民可是大大的增长了，所以现在一般的平头百姓也开始出国旅游了。
您要是活在俄罗斯，卢布一下贬60%，那才叫日子难过。

lizhen

陈江挺 发表于 2016-9-5 22:17
按美国的理论，合理房价是年收入的7-10倍。即您年收入20万，则房价在200万之内都算合理。当然，社会消费构 ...

再问您一下，您说的美国理论的年收入20万这个比如，是个人收入还是家庭收入呢？